Afinal, existe a “bolha” dos imóveis comerciais para varejo?

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De fato, tem sido comum visitar shopping centers recém-inaugurados e verificar que existe uma profusão de tapumes. Em alguns casos, há mais tapumes que lojas em funcionamento. A cena incomoda, pois é muito desagradável ver empreendimentos com bela arquitetura e grande magnitude completamente vazios de lojas e de público.

O Brasil ganhou 87 shoppings nos últimos 3 anos e nos próximos 3, preveem-se cerca de mais 120 novos empreendimentos. O ritmo é espantoso. O Brasil atualmente é o país do mundo com o maior número de shoppings em construção. Nem a China, a Índia, EUA e Rússia o superam.

A oferta de novos shoppings cresceu tanto que assustou os lojistas. Afinal, diante de todas as opções surgem os dilemas: qual será aquele que vai “pegar” mais rápido? Como não errar e apostar no empreendimento certo? Infelizmente, são pouquíssimos os shoppings que já nascem “arrebentando de vender”. A lógica natural é de que os consumidores demandam um certo tempo para mudarem seus hábitos de locais de compra. Estatisticamente, este movimento é lento e, em média, um empreendimento demanda cerca de 3 a 5 anos para maturar. Diante disto, os lojistas têm preferido aguardar (especialmente os lojistas satélites e as redes de franquias) e esperar o empreendimento inaugurar, ao invés de comprar uma loja na planta, e de acordo com os primeiros resultados de vendas do shopping, tomar a decisão por investir ou não. Preferem não pagar para ver. Como a oferta de shoppings novos é maior do que o plano de expansão da maioria das redes de lojas, não existe pressa na tomada de decisão. A ordem muitas vezes é de não correr riscos e de não se precipitar.

Mas então, por que os empreendedores de shoppings continuam mantendo os seus projetos se correm o risco de inaugurar os shoppings com poucos lojistas? Bom, houve alguns recuos e paralisações, é verdade. Os investidores estão mais cautelosos. Porém, muitos dos empreendimentos em construção neste momento foram planejados há algum tempo. No auge da economia brasileira, entre 2011 e 2012, captaram recursos por meio de fundos imobiliários, alguns internacionais, e precisam cumprir as metas estabelecidas com os investidores destes fundos. Muitas vezes não dá para simplesmente parar um projeto. Além disso, existe o fator oportunidade, representado por terrenos já adquiridos, mercados pouco explorados, timing em relação à concorrência, contratos já firmados com as lojas âncoras e a premissa de que os empreendimentos e os investimentos têm uma visão de longo prazo, já incorporada nos planos de negócios.

O paradoxo é que, enquanto o panorama entre os novos shoppings é de poucos lojistas, nos shoppings considerados “maduros”, quase inexiste vacância. Pelo contrário. Alguns bons pontos quando surgem são quase disputados a tapas. Não faltam lojistas. E muitas vezes dispostos a pagar um preço alto. Nestes empreendimentos, tanto os valores de luvas quanto de aluguel estão no seu maior nível histórico. Com tendência de alta.

Como se vê, a lei da oferta e procura rege fortemente este mercado.

Afinal, o varejo está expandindo? Sim, consultando as grandes redes de varejo e franquias, unanimemente continuam apostando no crescimento do consumo das famílias brasileiras para manterem seus planos de expansão. Só que não querem expandir a qualquer custo e de qualquer forma. Querem bons pontos, em condições comerciais adequadas.

Além da profusão de novos shoppings, o Brasil também deteve no ano passado o título de país com o maior número de estreias de redes varejistas no mundo. Foi anunciada a entrada de 45 redes internacionais de varejo só no ano passado. Gigantes como GAP, Apple, H&M, Forever 21 e Cotton On, entre outras.

Como se vê, não faltará concorrência entre shopping centers e varejistas no mercado brasileiro. Os próximos anos prometem!

Marcos Hirai (marcos.hirai@bgeh.com.br), sócio-diretor da BG&H Retail Real Estate.

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